건물 매입 후 하자발견

※ 상담사례

의뢰인 질문내용  질문: 얼마 전 3층짜리 건물을 매입하였습니다. 그리고 3일 정도 지나서 건물을 확인하던 중 누수를 발견하였습니다. 그래서 건물을 매매한 전 주인에게 이 사항에 대하여 항의하였습니 다. 그러자 매매자는 현재 전세로 거주하는 거주자가 나가면 확인하고 수리에 필요한 비용 을 지불하겠다고 합니다. (대략 전세가 나가려면 4개월 정도 소요될 것으로 판단됩니다.) 지금 상황에서 알고 싶은 요지를 적어보겠습니다. 첫째 보수이행각서를 어떻게 작성해야하는지 알고 싶습니다. 둘째 향후 이곳 말고도 다른곳에 하자가 있을지 심히 걱정됩니다. 그래서 하자보수업체에 진단을 의뢰하고 이에 따른 비용을 보상받고자합니다.(참고로 하자 진단 비용이 대략 200만원 정도 된다고 들었습니다.) 그래서 업체를 통해 확인하기가 사실상 좀 부담스러운 감이 없지 않습니다. 이럴땐 어떻게 하는게 옳은지 알고 싶습니다. 셋째 법률상 건물을 구입한 사람이 건물을 사고 6개월이내에 발견한 모든 하자에 대하여 보 수를 받을 수 있다고 알고 있는데요.. 6개월이 넘어서 발견된 하자에 대해서는 보상받을 길 이 없는지 알고 싶습니다. 마지막으로 건물을 거래할때 사실상 건물의 하자에 대한 정확한 확인이 어려운 상황입니다. 그런데 이러한 점이 향후 법정 싸움에서 구매자에게 불이익으로 작용할 수 있는지 알고 싶습 니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다~  답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.] 답변: 이와 관련하여 민법상 제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 에 따라 매도인이 일정 요건 하에서 매수인에게 하자를 책임져야 합니다.  두 번째 질문에 대하여는 별도의 하자여부가 존재하는지에 대하여 귀하께서 전문가가 아니므로 당연히 감정인을 통해서 알아보시는게 맞아보입니다. 그러나 그 비용에 대해서 무조건적으로 상대방에게 부담하라고 하면 원치 않을 수 있기 때문에 우선 반반씩 부담하자는 식으로 말을 해보고 대화로 해결이 되지 아니하고 법정에서 소송으로 넘어가게 되는 경우에는 상대방이 부담하는게 원칙입니다.  세 번째 질문에 관하여 판례상 토지 매도인이 성토작업을 기화로 다량의 폐기물을 은밀히 매립하고 그 위에 토사를 덮은 다음 도시계획사업을 시행하는 공공사업시행자와 사이에서 정상적인 토지임을 전제로 협의취득절차를 진행하여 이를 매도함으로써 매수자로 하여금 그 토지의 폐기물처리비용 상당의 손해를 입게 하였다면 매도인은 이른바 불완전이행으로서 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담하고, 이는 하자 있는 토지의 매매로 인한 민법 제580조 소정의 하자담보책임과 경합적으로 인정된다 라고 판시하여 하자담보책임이 존재되지 않더라도 채무불이행책임을 물을 여지가 있을 것입니다. 다만 이 경우에는 상대방에게 이러한 것에 고의 또는 과실이 있어야 함이 전제되어야 할 것입니다. 마지막으로 법정에 가서 소송을 하게 된다면 법원이 지정하는 감정위원이 하자의 정도를 감정할 것으로 이 경우 공정성이 담보되어야 하기 때문에 귀하께서 불리하다거나 그런 측면은 존재하지 않을 것입니다.

주의사항 1) 안내: 온라인 상담은 정확한 답변이 어렵습니다. 정확한 상담을 위해서는 우선전화 상담을 하고 방문상담예약으로 상담받으시길 권합니다.  상기의 답변은 의뢰인의 일반적인 질문에 대한 소견이므로 어떠한  법률적인 요식행위를 진행할 시 발생되는 문제가 발생될 수 있습니다.  2)법률상담은 변호사를 대면하고 진행하시기 바랍니다, 사건사무장,팀장등 브로커와는 상담하지 마십시오, 일부변호사사무소 혹은 법무법인의 상담직원은 법률상담의 한계가 있으며 이중 일부는 회사에 상주하면서 활동하는 사건브로커가 많습니다.이들 사건브로커는 얋은지식으로 오히려 사건을 돌이킬 수 없는 지경에 놓이게 만드는 주범이 됨은 물론 소중한 사건을 곤한한 지경에 빠뜨리는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다. 법률사무소 아신: 02-2038-3778 변호사의 법률상담은 유료이나 전문상담원에 의한 상담은 무료입니다. 법률사무소 아신에서 소송진행시 선 지급한 변호사 상담료 부분은 공제하고 진행하여드립니다.  소송비용은 사정에 따라 분납신청이 가능합니다.