근린생활시설 월세 임대 관련

※ 상담사례

의뢰인 질문내용  질문: 2011년 9월 25일부터 2013년 9월 25일까지 보증금 천만원 월세 100만원 2011년 9월 25일부터 2013년 9월 25일까지 보증금 오백만원 월세 50만원 으로 양쪽의 건물을 회의시설운영업으로 사용중입니다. 월세를 제때 못내어서 지금은 보증금이 양쪽 각각 100만원이 남아있는 상태이고. 주인분께서 새로운 사람을 찾았다고 합니다. 그런데 제가 이곳에 시설을 더 좋게 하려고 1000만원이 넘게 투자를 했고 회의시설운영도 이제는 자리를 잡아서 이곳을 계속 운영할 사람을 찾았습니다. 이 친구에게 이곳을 있는 그대로 넘기면 여기에 설치한 것들, 웹사이트 등을 돈을 받고 넘길 수 있기 때문이구요. 처음 사용한 것은 2007년부터라 8년간 공들인 곳이기 때문에 아무 돈도 못 받고(권리금이랄까요..다만 5백만원이라도) 나가야 하는데 다른 곳을 구할 보증금도 없는 상황이 되는 거라서요. 오른쪽 5백의 50이었던 곳도 보증금 1000에 월 70으로 올리시고 싶다고 하셔서 제가 그렇게 해드리겠다고 한 상태이구요. 궁금한 점이 이 두군데에 새로 계약할 사람을 제가 직접 찾아서 연결을 해드리거나 아님 제가 다시 재계약을 하고 싶은데 제가 밀린 월세라던가 이런 상황때문에 권리가 없이 그냥 나와야만 하는지 궁금합니다. 주인아주머니께서는 새로운 계약자가 제가 예쁘게 꾸며놓은 두 곳과 또 다른 건물의 다른 곳까지 같이 계약을 하려고 하니 주인 입장에서는 더 편하고 좋은 조건이 되니까 저에게는 새로운 사람을 찾아줄 필요가 없다고 하신 것이었나봐요. 제가 그냥 나가야 하는지 법적으로...아님 제가 새로운 사람을 주인분이 원하는 조건으로 찾아드리거나 제가 다시 재계약하고 싶다면 저에게 권리가 있는지...궁금합니다. 감사합니다.  답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.] 답변: 민법 제640조에 의해 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 고객님의 경우 차임을 2기 이상 연체하셨기 때문에 임대인이 해지를 하여 계약이 종료한 것으로 판단됩니다. 이 경우 고객님께서는 임대차종료에 따른 잔여보증금반환청구를 하실 수 있으며, 민법 제626조에 의해 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 청구할 수 있습니다. 따라서 고객님께서 건물에 설치하신 시설이 객관적으로 임대건물의 가치를 증가시켰다고 판단되는 경우에는 임대인에게 유익비상환청구를 하실 수 있으나, 계약당시 유익비를 인정하지 않고 원상회복하여 반환하는 내용의 약정을 하신 경우에는 청구하실 수 없습니다. 계약 종료 이후 다음 임차인을 결정할 권리는 전적으로 임대인에게 있으며, 법적으로 고객님께서 다음 임차인을 결정하여 다음임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 권리는 없습니다. 따라서 임대인과의 충분한 대화를 통해 임대인을 설득하셔야 하는 수 밖에 없다고 판단됩니다.

주의사항 1) 안내: 온라인 상담은 정확한 답변이 어렵습니다. 정확한 상담을 위해서는 우선전화 상담을 하고 방문상담예약으로 상담받으시길 권합니다.  상기의 답변은 의뢰인의 일반적인 질문에 대한 소견이므로 어떠한  법률적인 요식행위를 진행할 시 발생되는 문제가 발생될 수 있습니다.  2)법률상담은 변호사를 대면하고 진행하시기 바랍니다, 사건사무장,팀장등 브로커와는 상담하지 마십시오, 일부변호사사무소 혹은 법무법인의 상담직원은 법률상담의 한계가 있으며 이중 일부는 회사에 상주하면서 활동하는 사건브로커가 많습니다.이들 사건브로커는 얋은지식으로 오히려 사건을 돌이킬 수 없는 지경에 놓이게 만드는 주범이 됨은 물론 소중한 사건을 곤한한 지경에 빠뜨리는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다. 법률사무소 아신: 02-2038-3778 변호사의 법률상담은 유료이나 전문상담원에 의한 상담은 무료입니다. 법률사무소 아신에서 소송진행시 선 지급한 변호사 상담료 부분은 공제하고 진행하여드립니다.  소송비용은 사정에 따라 분납신청이 가능합니다.