임차인 귀책 사유로 계약이 파기되었는데 부동산을 계속 점유하고 있는 경우

※ 상담사례

의뢰인 질문내용  질문: 10월 중순에 법인명의의 사무실을 한 업체에 임대해 주었습니다. 보증금 4,000/ 월세 370인데 보증금이 모자르다고 해서 보증금 1,000만원만 먼저 받고 12월 말에 나머지 보증금을 받기로 했습니다. 12월 말에 보증금이 완납되면 계약서를 다시 쓰기로 했고 임차인은 여러 업체가 모여서 사업을 하고 있는지라 임대료에 대한 책임을 확실히 하기 위해 대표로 한 업체 하고만 임대계약을 하기로 했습니다. 기한을 넘겨 1월23일에야 나머지 보증금을 받고 계약을 하려고 하는데 업체 두 군데가 임차인이 되어야 하고 계약서도 각 각 쓰겠다고 하며 새로 계약을 하겠다는 업체는 계약서 양식도 자신들이 작성한 양식으로 하고 질권도 설정해 달라고 요구합니다. 약속한 기한을 넘기고 겨우 계약을 체결하려고 하는데 사전에 얘기가 없었던 질권 설정, 자신들의 계약서 양식으로만 계약을 할 것을 요구하는 등 급작스런 요구지만 모두 들어주려고 했지만 임차인 두 명이 각 각 따로 계약을 하는 것이 가능한 일인지요? 1,2층으로 공간이 나누어진 것도 아닌 한 공간에 임대인 두 명을 들이고 각자 계약을 하는 것은 말이 안되기 때문에  계약을 할 수 없다고 했는데 임차인들도 두 업체가 각각의 계약을 해야만 한다고 맞서고 있어 계약을 파기 하려고 합니다. 1. 위의 경우 분명히 임차인에게 귀책사유가 있다고 생각되는데 임대인이 정당하게 계약을 해지 할 수 있는 조건이 되는지요? 2. 임차인이 사무실을 계속 점유하고 있는 경우 임대인이 할 수 있는 조치가 무었입니까? 3. 남아있는 보증금이 1,000만원 밖에 안돼서 명도소송 등 어떤 조치를 취하고 나면 점유기간 동안의 월세를 충당하기도 힘들 것 같은데 임대인이 임의대로 출입문을 폐쇄 할 수 있는지요? 아니면 나중에 최초 계약을 했던 법인 또는 대표자의 재산으로 충당을 할 수 있는지요? 4. 부동산은 모든 진행과정을 알고 있고 저희 입장에서는 계약이 완전히 성사된 것도 아니기 때문에 부동산에 주었던 수수료를 환불 받고 싶은데 얼마나 환불이 가능 한가요?  답변드립니다. [본 답변글의 담당자는 법률사무소 아신 한주원 본부장입니다.] 답변: 1. 임대차계약을 체결하기로 한 조건에 있어서 임차인을 특정 업체 1명만을 상대로 체결하고 질권설정을 하지 않는 것으로 약정을 하였음에도 불구하고 임차인이 계약상 임차인을 두명으로 하여 줄 것과 질권설정을 요구한다면 이는 원래 계약상 없던 조건으로 계약 해지 사유인지가 문제 될 것으로 보입니다. 임차인을 누구로 할지에 대하여는 임대인이 온전히 결정할 수 있는 것으로 처음에 계약을 하고자 했던 당사자가 아닌 당사자가 추가적으로 계약체결을 요구한다면 계약을 해지할만한 사유가 될 수 있을 것으로 보이며 질권설정은 누구를 당사자로하여 어떻게 설정하는지에 대하여 질문내용만을 보고 알 수 없지만, 원래 계약 당시에 없던 조건을 추가적으로 요구하는 것이라면 해지사유로 주장해볼 수는 있을 것 같습니다. 2. 임차인이 임대차 계약이 해지되고 퇴거하여야할 의무가 있음에도 불구하고 임대차목적물을 계속 점유하면서 퇴거하지 않는다면 임차인을 상대로 임대차보증금반환을 동시이행으로 하여 퇴거청구를 할 수 있습니다. 물론 퇴거청구를 하는 동안 점유로 인하여 임차인에게 이득이 발생한다면 그 부분 부당이득반환청구도 함께 할 수 있습니다. 3. 일단 현재 임차인이 거주하고 있고 임차인이 임의로 점유를 이전하여 주지 않는다면 명소소송(퇴거청구)에서 승소하여 강제집행을 할 때 까지 임대인이 임의로 점유를 탈환할 수는 없습니다. 단 위에서 말씀드렸다시피 명소소송을 진행하는 동안 임차인이 계속 점유하고 그로 인하여 임대인이 손해를 입었다면 그 부분 임차인을 상대로 부당이득반환청구 또는 손해배상청구 소송을 할 수 있습니다. 4. 부동산중개인에게 지급한 수수료는 위임에 따른 수익으로서 이른바 결과채무에 해당하여 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하였고 중도에 해지하는 것이라면 수수료를 반환청구 할 수 없을 것으로 보이지만, 처음부터 계약이 부당하게 체결되어 무효 등의 사류가 있어 계약이 무효 또는 해제되는 경우라면 수수료를 반환 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 이또한 부동산중개인이 임의 지급을 거절한다면 민사소송을 통하여 해결하여야 할 것입니다.

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